INCC-M: o que é e como afeta as parcelas do financiamento na planta

O INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção do Mercado) mede o progresso dos custos de construções residenciais, sendo muito importante na preparação e correção de contratos de compra e venda de imóveis que ainda não estão prontos.

Comprar imóvel na planta ou pronto é o sonho de grande parte dos brasileiros. Porém, é uma conquista que requer muita atenção na hora de analisar as condições de compra oferecidas pelas construtoras, a fim de evitar que esse anseio vire um pesadelo.

Como o INCC-M pode interferir nas parcelas do financiamento na planta?

Segundo advogados, o elemento principal a se pensar antes de efetuar a compra de um apartamento na planta é o INCC, pois ele é um dos índices que têm influência direta nos preços dos materiais de construção.

“O INCC é o responsável por ajustar o saldo devedor antes de o imóvel estar pronto. Ele existe porque compreende-se que a construção de um imóvel leva tempo e, portanto, há o risco de o custo da obra no início ser muito menor do que o custo no final, considerando o avanço inflacionário”, explicam especialistas em Direito do Consumidor do Escritório André Castilho Advogados, em entrevista ao portal de notícias Terra.

“Por isso, a correção é feita pelo índice. No entanto, para o consumidor, a situação pode ficar complicada, pois dependendo do valor do INCC e das parcelas, o saldo devedor pode até aumentar, mesmo que se pague tudo em dia”, concluem.

E, de fato, esses especialistas estão certos. O índice de 2020 foi de 8,81% ao ano, o que representa uma média mensal de 0,7341%. Sendo assim, imaginemos o seguinte cenário: um apartamento custa R$ 450 mil e o consumidor efetuou uma entrada no valor de R$ 150 mil. O valor restante, R$ 300 mil, foi financiado no período de 30 anos —  ou seja, em 360 meses —, o que deixaria o valor da parcela, sem considerar os juros do financiamento, no valor aproximado de R$ 833,33.

No entanto, com o ajuste do INCC, em média de 2020, as parcelas ficariam em torno de R$ 2.202,30, o que significa um valor mensal mais de duas vezes maior que a parcela do financiamento. Isso significa que mesmo você honrando com o seu compromisso de pagar o financiamento em dia, devido ao INCC, sua dívida tende a aumentar.

Além disso, ainda no mesmo exemplo, o saldo devedor seria de R$ 300.000,00. O futuro proprietário pagaria na primeira prestação do financiamento o valor de R$ 833,33 e, com isso, restaria de saldo devedor o valor de R$ 299.166,67. Com o reajuste do INCC, a prestação posterior seria de R$ 2.202,30, e, desse modo, o saldo devedor chegaria a R$ 301.368,97 — ou seja, superior ao valor inicial.

Não há nada de errado com essa prática. Na realidade, é o padrão do mercado, porém é algo a ser muito bem ponderado quando se trata da compra de um imóvel na planta. Os especialistas alertam ser necessário atentar-se ao INCC e recomendam que o consumidor faça um cálculo aproximado de quanto será o reajuste do saldo devedor. E, a partir dessa informação, pensem em um financiamento cuja parcela seja superior ao reajuste.

Sendo assim, é provável que, pagando o financiamento, o saldo devedor vá diminuindo aos poucos. Tendo o exemplo como base, uma boa solução para não deixar o INCC pesar no financiamento seria: em vez de pagar o saldo devedor em 30 anos (360 meses), reajustá-lo para 20 anos (240 meses).

Dessa maneira, as parcelas restantes seriam de R$ 1.250,00 (sem considerar os juros do financiamento), mas eliminam o reajuste do INCC, e, com isso, o saldo devedor diminuiria todos os meses. Por fim, vale ressaltar que o INCC é um ajuste que deixa de ser aplicado assim que a obra é concluída. Entretanto, se houver atraso na entrega do imóvel, ele pode ser retirado do negócio.