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A usucapião é um instrumento legal por meio do qual uma pessoa física pode adquirir direitos patrimoniais sobre determinado bem exclusivo de outra, desde que preencha alguns requisitos específicos e determinados pela legislação. A prática também é comumente chamada de Prescrição Aquisitiva e a configuração das condições e adequações está disposta no Código Civil Nacional.
Em resumo, a usucapião é uma forma de aquisição da propriedade, e de direitos reais, que podem ser exercidos continuamente pelo decurso do tempo na posse, sendo que a posse deve ser mansa, pacífica, exclusiva com vontade de ser dono, ininterrupta, não violenta e não clandestina. Ou seja, a usucapião nada mais faz do que transformar um fato (a posse) em um direito (propriedade).
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A ação da usucapião pode ser extrajudicial ou judicial. Em relação à modalidade extrajudicial, trata-se de uma inovação trazida pelo artigo 1.071 do novo Código de Processo Civil. De acordo com a advogada Christiane Faturi Angelo Afonso, sócia-fundadora do escritório Faturi Angelo & Afonso Advocacia e Consultoria, a ação nada mais faz do que transformar um fato (a posse) em um direto (propriedade). “Independentemente se for no cartório ou na justiça, reunir documentos que comprovem o tempo e a posse deve ser uma das primeiras coisas a se fazer, é algo indispensável para dar início ao processo”, afirma.
Quanto às etapas que compreendem esse tipo de ação, a advogada salienta que, após reunir a documentação, é preciso levá-la para consulta e análise de um profissional especialista. “Há a verificação se é o caso de usucapião e em qual modalidade se enquadra, para após dar entrada no requerimento que pode ser extrajudicial ou via ação judicial”, explica Cristiane.
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Sobre os prazos, segundo ela, uma ação judicial de usucapião dura, em média, cinco anos e o custo é menor, podendo ainda ser requerida a justiça gratuita. Já a extrajudicial pode durar cerca de três a cinco meses, entretanto, o valor investido pode ser maior e será calculado pelo cartório no momento do pedido.
Diferentes modalidades previstas por lei
Para realização do processo de usucapião existem modalidades distintas que são classificadas de acordo com a trajetória e finalidade, após a análise do advogado. A sócia fundadora do escritório Faturi Angelo & Afonso explica cada uma delas:
Extraordinária:
Prazo de 15 anos sem justo título e boa-fé – “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé. Ele poderá requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis”.
Prazo de 10 anos para moradia habitual – “O prazo será de dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.
Ordinária:
Prazo de 10 anos com justo título e boa-fé – “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”.
Prazo de 05 anos – “Se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”.
Especial Rural:
Prazo de 5 anos sem justo título e boa-fé – “Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”.
Especial Urbana:
Prazo de 5 anos sem justo título e boa-fé – “Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
Especial Familiar:
Prazo de 2 anos sem justo título e boa-fé – “Aquele que exercer, por dois anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até duzentos e cinquenta metros quadrados cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
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